指導案例170號《李某瀛訴某物資供應站等房屋租賃合同糾紛案》明確了當事人簽訂的房屋租賃合同，違反的雖然是行政規(guī)章，但涉案房屋已經(jīng)鑒定為危房必須拆除，約定將該房屋出租用于經(jīng)營可能危及不特定公眾人身及財產(chǎn)安全的商務酒店，明顯損害了社會公共利益、違背了公序良俗，因而應當依法認定租賃合同無效。本案例確認的裁判規(guī)則符合民法典及“九民會紀要”精神，有利于規(guī)范建筑物租賃市場秩序，減少危險房屋進入租賃市場，避免重大人身及財產(chǎn)損害事故發(fā)生，對于引導合同當事人及社會公眾在民事活動和日常生活中遵守法律、行政法規(guī)和規(guī)章制度。指導案例171號《某天建設集團有限公司訴上海某恒置業(yè)有限公司建設工程施工合同糾紛案》，明確了執(zhí)行法院依其他債權(quán)人的申請，對發(fā)包人的建設工程強制執(zhí)行，承包人向執(zhí)行法院主張其享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)且未超過除斥期間的，視為承包人依法行使了建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。發(fā)包人以承包人起訴時行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)超過除斥期間為由進行抗辯的，人民法院不予支持。本案例對于人民法院準確把握建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式具有指導意義。

　　指導案例170號

　　李某瀛訴某物資供應站等房屋租賃合同糾紛案

　　裁判要點

　　違反行政規(guī)章一般不影響合同效力，但違反行政規(guī)章簽訂租賃合同，約定將經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定存在嚴重結(jié)構(gòu)隱患，或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿实膽敱M快拆除的危房出租用于經(jīng)營酒店，危及不特定公眾人身及財產(chǎn)安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應當依法認定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應當承擔的法律責任。

　　相關(guān)法條

　　《中華人民共和國民法總則》第153條、《中華人民共和國合同法》第52條、第58條（注：現(xiàn)行有效的法律為《中華人民共和國民法典》第153條、第157條）
 

　　基本案情

　　南昌市青山湖區(qū)晶品假日酒店（以下簡稱晶品酒店）組織形式為個人經(jīng)營，經(jīng)營者系李某瀛，經(jīng)營范圍及方式為賓館服務。2011年7月27日，晶品酒店通過公開招標的方式中標獲得租賃某物資供應站所有的南昌市青山南路1號辦公大樓的權(quán)利，并向物資供應站出具《承諾書》，承諾中標以后嚴格按照加固設計單位和江西省建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督管理局等權(quán)威部門出具的加固改造方案，對青山南路1號辦公大樓進行科學、安全的加固，并在取得具有法律效力的書面文件后，再使用該大樓。同年8月29日，晶品酒店與物資供應站簽訂《租賃合同》，約定：物資供應站將南昌市青山南路1號（包含房產(chǎn)證記載的南昌市東湖區(qū)青山南路1號和東湖區(qū)青山南路3號）辦公樓4120平方米建筑出租給晶品酒店，用于經(jīng)營商務賓館。租賃期限為十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。除約定租金和其他費用標準、支付方式、違約賠償責任外，還在第五條特別約定：1.租賃物經(jīng)有關(guān)部門鑒定為危樓，需加固后方能使用。晶品酒店對租賃物的前述問題及瑕疵已充分了解。晶品酒店承諾對租賃物進行加固，確保租賃物達到商業(yè)房產(chǎn)使用標準，晶品酒店承擔全部費用。2.加固工程方案的報批、建設、驗收（驗收部門為江西省建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督管理局或同等資質(zhì)的部門）均由晶品酒店負責，物資供應站根據(jù)需要提供協(xié)助。3.晶品酒店如未經(jīng)加固合格即擅自使用租賃物，應承擔全部責任。合同簽訂后，物資供應站依照約定交付了租賃房屋。晶品酒店向物資供應站給付20萬元履約保證金，1000萬元投標保證金。中標后物質(zhì)供應站退還了800萬元投標保證金。
 

　　2011年10月26日，晶品酒店與上海永祥加固技術(shù)工程有限公司簽訂加固改造工程《協(xié)議書》，晶品酒店將租賃的房屋以包工包料一次包干（圖紙內(nèi)的全部土建部分）的方式發(fā)包給上海永祥加固技術(shù)工程有限公司加固改造，改造范圍為主要承重柱、墻、梁板結(jié)構(gòu)加固新增墻體全部內(nèi)粉刷，圖紙內(nèi)的全部內(nèi)容，圖紙、電梯、熱泵。開工時間2011年10月26日，竣工時間2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工過程中，案涉建筑物大部分垮塌。
 

　　江西省建設業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鑒定意見》，鑒定結(jié)果和建議是：1.該大樓主要結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件設計與施工均不能滿足現(xiàn)行國家設計和施工規(guī)范的要求，其強度不能滿足上部結(jié)構(gòu)承載力的要求，存在較嚴重的結(jié)構(gòu)隱患。2.該大樓未進行抗震設計，沒有抗震構(gòu)造措施，不符合《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）的要求。遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故。3.根據(jù)《危險房屋鑒定標準》（GB50292-1999），該大樓按房屋危險性等級劃分，屬D級危房，應予以拆除。4.建議：（1）應立即對大樓進行減載，減少結(jié)構(gòu)上的荷載。（2）對有問題的結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行加固處理。（3）目前，應對大樓加強觀察，并應采取措施，確保大樓安全過渡至拆除。如發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象，應立即撤出大樓的全部人員，并向有關(guān)部門報告。（4）建議盡快拆除全部結(jié)構(gòu)。
 

　　李某瀛向一審法院提出訴請：一、解除其與物資供應站于2011年8月29日簽訂的《租賃合同》；二、物資供應站返還其保證金220萬元；三、物資供應站賠償其各項經(jīng)濟損失共計281萬元；四、本案訴訟費用由物資供應站承擔。

　　物資供應站向一審法院提出反訴訴請：一、判令李某瀛承擔侵權(quán)責任，賠償其2463.5萬元；二、判令李某瀛承擔全部訴訟費用。

　　再審中，李某瀛將其上述第一項訴訟請求變更為：確認案涉《租賃合同》無效。物資供應站亦將其訴訟請求變更為：李某瀛賠償物資供應站損失418.7萬元。

　　裁判結(jié)果

　　江西省南昌市中級人民法院于2017年9月1日作出（2013）洪民一初字第2號民事判決：一、解除李某瀛經(jīng)營的晶品酒店與物資供應站2011年8月29日簽訂的《租賃合同》；二、物質(zhì)供應站應返還李某瀛投標保證金200萬元；三、李某瀛賠償物資供應站804.3萬元，抵扣本判決第二項物資供應站返還李某瀛的200萬元保證金后，李某瀛還應于本判決生效后十五日內(nèi)給付物資供應站604.3萬元；四、駁回李某瀛其他訴訟請求；五、駁回物資供應站其他訴訟請求。一審判決后，李某瀛提出上訴。江西省高級人民法院于2018年4月24日作出（2018）贛民終173號民事判決：一、維持江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決第一項、第二項；二、撤銷江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決第三項、第四項、第五項；三、物資供應站返還李某瀛履約保證金20萬元；四、李某瀛賠償物資供應站經(jīng)濟損失182.4萬元；五、本判決第一項、第三項、第四項確定的金額相互抵扣后，物資供應站應返還李某瀛375.7萬元，該款項限物資供應站于本判決生效后10日內(nèi)支付；六、駁回李某瀛的其他訴訟請求；七、駁回物資供應站的其他訴訟請求。李某瀛、物資供應站均不服二審判決，向最高人民法院申請再審。最高人民法院于2018年9月27日作出（2018）最高法民申4268號民事裁定，裁定提審本案。2019年12月19日，最高人民法院作出（2019）最高法民再97號民事判決：一、撤銷江西省高級人民法院（2018）贛民終173號民事判決、江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決；二、確認李某瀛經(jīng)營的晶品酒店與物資供應站簽訂的《租賃合同》無效；三、物資供應站自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向李某瀛返還保證金220萬元；四、駁回李某瀛的其他訴訟請求；五、駁回物資供應站的訴訟請求。
 

　　裁判理由

　　最高人民法院認為：根據(jù)江西省建設業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鑒定意見》，案涉《租賃合同》簽訂前，該合同項下的房屋存在以下安全隱患：一是主要結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件設計與施工均不能滿足現(xiàn)行國家設計和施工規(guī)范的要求，其強度不能滿足上部結(jié)構(gòu)承載力的要求，存在較嚴重的結(jié)構(gòu)隱患；二是該房屋未進行抗震設計，沒有抗震構(gòu)造措施，不符合《建筑抗震設計規(guī)范》國家標準，遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故。《房屋安全鑒定意見》同時就此前當?shù)匕l(fā)生的地震對案涉房屋的結(jié)構(gòu)造成了一定破壞、應引起業(yè)主及其上級部門足夠重視等提出了警示。在上述認定基礎上，江西省建設業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站對案涉房屋的鑒定結(jié)果和建議是，案涉租賃房屋屬于應盡快拆除全部結(jié)構(gòu)的D級危房。據(jù)此，經(jīng)有權(quán)鑒定機構(gòu)鑒定，案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結(jié)構(gòu)隱患、或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿实膽敱M快拆除的D級危房。根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《危險房屋鑒定標準》（2016年12月1日實施）第6.1條規(guī)定，房屋危險性鑒定屬D級危房的，系指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態(tài)，構(gòu)成整幢危房。盡管《危險房屋鑒定標準》第7.0.5條規(guī)定，對評定為局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式進行處理：1.觀察使用；2.處理使用；3.停止使用；4.整體拆除；5.按相關(guān)規(guī)定處理。但本案中，有權(quán)鑒定機構(gòu)已經(jīng)明確案涉房屋應予拆除，并建議盡快拆除該危房的全部結(jié)構(gòu)。因此，案涉危房并不具有可在加固后繼續(xù)使用的情形。《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋不得出租。《商品房屋租賃管理辦法》雖在效力等級上屬部門規(guī)章，但是，該辦法第六條規(guī)定體現(xiàn)的是對社會公共安全的保護以及對公序良俗的維護。結(jié)合本案事實，在案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結(jié)構(gòu)隱患、或?qū)⒃斐芍卮蟀踩鹿省敱M快拆除的D級危房的情形下，雙方當事人仍簽訂《租賃合同》，約定將該房屋出租用于經(jīng)營可能危及不特定公眾人身及財產(chǎn)安全的商務酒店，明顯損害了社會公共利益、違背了公序良俗。從維護公共安全及確立正確的社會價值導向的角度出發(fā)，對本案情形下合同效力的認定應從嚴把握，司法不應支持、鼓勵這種為追求經(jīng)濟利益而忽視公共安全的有違社會公共利益和公序良俗的行為。故依照《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條第二款關(guān)于違背公序良俗的民事法律行為無效的規(guī)定，以及《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項關(guān)于損害社會公共利益的合同無效的規(guī)定，確認《租賃合同》無效。關(guān)于案涉房屋倒塌后物資供應站支付給他人的補償費用問題，因物資供應站應對《租賃合同》的無效承擔主要責任，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效后，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，上述費用應由物資供應站自行承擔。因李某瀛對于《租賃合同》無效亦有過錯，故對李某瀛的損失依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，亦應由其自行承擔。李某瀛向物資供應站支付的220萬元保證金，因《租賃合同》系無效合同，物資供應站基于該合同取得的該款項依法應當退還給李某瀛。
 

　　指導案例171號

　　某天建設集團有限公司訴上海某恒置業(yè)有限公司建設工程施工合同糾紛案

　　裁判要點

　　執(zhí)行法院依其他債權(quán)人的申請，對發(fā)包人的建設工程強制執(zhí)行，承包人向執(zhí)行法院主張其享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)且未超過除斥期間的，視為承包人依法行使了建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。發(fā)包人以承包人起訴時行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)超過除斥期間為由進行抗辯的，人民法院不予支持。
 

　　相關(guān)法條

　　《中華人民共和國合同法》第286條（注：現(xiàn)行有效的法律為《中華人民共和國民法典》第807條）

　　基本案情

　　2012年9月17日，上海某恒置業(yè)有限公司與某天建設集團有限公司簽訂一份《某恒國際商務會展中心工程建設工程施工合同》約定，由某天建設集團有限公司對案涉工程進行施工。2013年6月25日，上海某恒置業(yè)有限公司向某天建設集團有限公司發(fā)出《中標通知書》，通知某天建設集團有限公司中標位于上海市洛龍區(qū)開元大道的某恒國際商務會展中心工程。2013年6月26日，上海某恒置業(yè)有限公司和某天建設集團有限公司簽訂《建設工程施工合同》，合同中雙方對工期、工程價款、違約責任等有關(guān)工程事項進行了約定。合同簽訂后，某天建設集團有限公司進場施工。施工期間，因上海某恒置業(yè)有限公司拖欠工程款，2013年11月12日、11月26日、2014年12月23日某天建設集團有限公司多次向上海某恒置業(yè)有限公司送達聯(lián)系函，請求上海某恒置業(yè)有限公司立即支付拖欠的工程款，按合同約定支付違約金并承擔相應損失。2014年4月、5月，上海某恒置業(yè)有限公司與某匯工程管理（北京）有限公司簽訂《建設工程造價咨詢合同》，委托某匯工程管理（北京）有限公司對案涉工程進行結(jié)算審核。2014年11月3日，某匯工程管理（北京）有限公司出具《某恒國際商務會展中心結(jié)算審核報告》。上海某恒置業(yè)有限公司、某天建設集團有限公司和某匯工程管理（北京）有限公司分別在審核報告中的審核匯總表上加蓋公章并簽字確認。2014年11月24日，某天建設集團有限公司收到通知，焦作市中級人民法院依據(jù)上海某恒置業(yè)有限公司其他債權(quán)人的申請將對案涉工程進行拍賣。2014年12月1日，某天建設集團有限公司第九建設公司向焦作市中級人民法院提交《關(guān)于某恒國際商務會展中心在建工程拍賣聯(lián)系函》中載明，某天建設集團有限公司系某恒國際商務會展中心在建工程承包方，自項目開工，某天建設集團有限公司已完成產(chǎn)值2.87億元工程，某天建設集團有限公司請求依法確認優(yōu)先受償權(quán)并參與整個拍賣過程。某天建設集團有限公司和上海某恒置業(yè)有限公司均認可案涉工程于2015年2月5日停工。
 

　　2018年1月31日，高級人民法院立案受理某天建設集團有限公司對上海某恒置業(yè)有限公司的起訴。某天建設集團有限公司請求解除雙方簽訂的《建設工程施工合同》并請求確認上海某恒置業(yè)有限公司欠付某天建設集團有限公司工程價款及優(yōu)先受償權(quán)。
 

　　裁判結(jié)果

　　高級人民法院于2018年10月30日作出（2018）豫民初3號民事判決：一、上海某恒置業(yè)有限公司與某天建設集團有限公司于2012年9月17日、2013年6月26日簽訂的兩份《建設工程施工合同》無效；二、確認上海某恒置業(yè)有限公司欠付某天建設集團有限公司工程款288428047.89元及相應利息（以288428047.89元為基數(shù)，自2015年3月1日起至2018年4月10日止，按照中國人民銀行公布的同期貸款利率計付）；三、某天建設集團有限公司在工程價款288428047.89元范圍內(nèi)，對其施工的某恒國際商務會展中心工程折價或者拍賣的價款享有行使優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利；四、駁回某天建設集團有限公司的其他訴訟請求。宣判后，上海某恒置業(yè)有限公司提起上訴，最高人民法院于2019年6月21日作出（2019）最高法民終255號民事判決：駁回上訴，維持原判。
 

　　裁判理由

　　最高人民法院認為：《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第二十二條規(guī)定：“承包人行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，自發(fā)包人應當給付建設工程價款之日起算。”根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第一條規(guī)定，建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的效力優(yōu)先于設立在建設工程上的抵押權(quán)和發(fā)包人其他債權(quán)人所享有的普通債權(quán)。人民法院依據(jù)發(fā)包人的其他債權(quán)人或抵押權(quán)人申請對建設工程采取強制執(zhí)行行為，會對承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生影響。此時，如承包人向執(zhí)行法院主張其對建設工程享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的，屬于行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的合法方式。上海某恒置業(yè)有限公司和某天建設集團有限公司共同委托的造價機構(gòu)某匯工程管理（北京）有限公司于2014年11月3日對案涉工程價款出具《審核報告》。2014年11月24日，某天建設集團有限公司收到通知，焦作市中級人民法院依據(jù)上海某恒置業(yè)有限公司其他債權(quán)人的申請將對案涉工程進行拍賣。2014年12月1日，某天建設集團有限公司第九建設公司向焦作市中級人民法院提交《關(guān)于某恒國際商務會展中心在建工程拍賣聯(lián)系函》，請求依法確認對案涉建設工程的優(yōu)先受償權(quán)。2015年2月5日，某天建設集團有限公司對案涉工程停止施工。2015年8月4日，某天建設集團有限公司向上海某恒置業(yè)有限公司發(fā)送《關(guān)于主張某恒國際商務會展中心工程價款優(yōu)先受償權(quán)的工作聯(lián)系單》，要求對案涉工程價款享有優(yōu)先受償權(quán)。2016年5月5日，某天建設集團有限公司第九建設公司又向上海市中級人民法院提交《優(yōu)先受償權(quán)參與分配申請書》，依法確認并保障其對案涉建設工程價款享有的優(yōu)先受償權(quán)。因此，上海某恒置業(yè)有限公司關(guān)于某天建設集團有限公司未在6個月除斥期間內(nèi)以訴訟方式主張優(yōu)先受償權(quán)，其優(yōu)先受償權(quán)主張不應得到支持的上訴理由不能成立。   上海浦東律師事務所